מס רכישה בקניית דירה — המדרגות והחישוב

זמן קריאה 6 דק׳ · עודכן 9 באוגוסט 2026

מס רכישה מחושב במדרגות מצטברות, בדומה למס הכנסה: מחיר הדירה נחתך לחלקים, וכל חלק ממוסה בשיעור של המדרגה שלו — לא כל המחיר בשיעור הגבוה ביותר שהגעתם אליו. לרוכשי דירה יחידה יש פטור מלא עד תקרה של כמעט שני מיליון ₪ (נכון ל-2026), ולכן רבים מהם משלמים מעט מאוד או כלום. מי שקונה דירה נוספת משלם מהשקל הראשון, בשיעורים גבוהים בהרבה. את הסכום המדויק לעסקה שלכם תקבלו בסימולטור מס הרכישה באתר רשות המסים — כאן נסביר מה בדיוק אתם מחשבים, איפה ההקלות, ואיפה קונים מופתעים.

המדרגות לדירה יחידה — נכון ל-2026

המדרגות מתעדכנות בדרך כלל באמצע ינואר, אך נכון להיום הן הוקפאו בחוק ואמורות להישאר ללא שינוי עד 15 בינואר 2028. דירה יחידה, לעניין המס, היא דירת המגורים היחידה שבבעלותכם בישראל — והפטור במדרגה הראשונה הוא הסיבה שרוב רוכשי הדירה הראשונה משלמים מס נמוך מאוד:

שימו לב איך זה עובד בפועל: על דירה יחידה במחיר 2.2 מיליון ₪ לא משלמים 3.5% על כל הסכום, אלא רק על החלק שמעל תקרת הפטור — כ-221 אלף ₪ — כלומר כ-7,700 ₪ בלבד. על דירה של 2.6 מיליון ₪ המס מצטבר משתי מדרגות ומגיע לכ-25,500 ₪. המבנה המדורג הוא הסיבה שחציית מדרגה איננה אסון: כל שקל נוסף במחיר ממוסה רק בשיעור של המדרגה שהוא נופל בה.

דירה נוספת — משלמים מהשקל הראשון

מי שכבר מחזיק בדירת מגורים וקונה עוד אחת מסווג כרוכש דירה נוספת, וכאן אין מדרגת פטור: המס מתחיל מהשקל הראשון — 8% עד כ-6 מיליון ₪ ו-10% מעל (השיעורים האלה נקבעו בהוראת שעה שבתוקף עד סוף 2026, והם השתנו לא פעם בעבר). ההבדל דרמטי: על דירה של 2 מיליון ₪ רוכש דירה יחידה ישלם כמה מאות שקלים, ומי שזו דירתו השנייה ישלם 160,000 ₪. לפני שמניחים שאתם בקטגוריה הזולה, זכרו שגם דירה שירשתם או קיבלתם במתנה נספרת ברוב המקרים כדירה קיימת.

מי נחשב בעל דירה יחידה — הפרטים שקובעים

ההבדל בין המדרגות כל כך גדול, שהשאלה ״האם אני בעל דירה יחידה״ שווה עשרות אלפי שקלים. וכאן יש כמה כללים שקונים לא תמיד מכירים:

• התא המשפחתי נחשב רוכש אחד — אתם, בן או בת הזוג וילדיכם עד גיל 18. דירה שרשומה רק על שם אחד מבני הזוג נספרת לשניהם, ואי אפשר ״לקנות על שם האישה״ כדי לקבל שוב את מדרגות דירה יחידה.
• מדרגות דירה יחידה שמורות לתושבי ישראל. תושב חוץ משלם לפי מדרגות דירה נוספת גם אם זו דירתו היחידה בארץ.
• חלק קטן מדירה אחרת אינו שולל בהכרח את המעמד — החוק קובע שיעורי החזקה שמתחתם עדיין תיחשבו בעלי דירה יחידה, עם כללים מקלים יותר לדירה שהתקבלה בירושה. בדקו את הפרטים מול רשות המסים לפני שאתם מסתמכים על זה.
• עזרה של הורים: אם ההורים נרשמים כבעלים של חלק מהדירה, חלקם ממוסה לפי מדרגות דירה נוספת (אלא אם זו דירתם היחידה). עזרה במימון בלי רישום בבעלות אינה משנה את חישוב המס.

על איזה סכום המס מחושב

המס מחושב על שווי הרכישה המלא: המחיר בחוזה, כולל חניה ומחסן שנרכשים יחד עם הדירה, ובדירה מקבלן — המחיר כולל מע״מ. מכאן נולד טריק מוכר: לפצל את העסקה, ולהעביר חלק מהמחיר לחוזה נפרד עבור ריהוט או שדרוגים, כדי שהשווי הרשום ירד מתחת למדרגה. היזהרו — רשות המסים מכירה את התרגיל היטב. מיטלטלין אמיתיים שנמכרים בשווי סביר אינם חלק משווי הדירה, אבל פיצול מלאכותי עלול להסתיים בשומה מתוקנת, בתוספת ריבית וקנסות, ובמקרים חמורים גם בהליך פלילי. אם יש רכיבים נפרדים בעסקה — תעדו אותם בשווי אמיתי, והתייעצו עם עורך הדין לפני החתימה.

קניתם לפני שמכרתם? עדיין אפשר להיחשב דירה יחידה

משפרי דיור רבים קונים את הדירה החדשה לפני שמכרו את הישנה, ולרגע מחזיקים שתי דירות. החוק מכיר במצב הזה: אם תמכרו את הדירה הקודמת בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק, תמוסו על הרכישה כדירה יחידה. פרק הזמן הזה השתנה כמה פעמים בשנים האחרונות — בדקו את המצב העדכני מול רשות המסים או עורך הדין שלכם לפני שאתם בונים על זה. מי ששילם בינתיים לפי מדרגות דירה נוספת ומכר בזמן, זכאי להחזר של ההפרש; מי שהצהיר על כוונת מכירה ולא עמד בה, יידרש לשלם את ההפרש בתוספת הצמדה וריבית.

הקלות ומצבים מיוחדים

• עולים חדשים — זכאים למדרגות מופחתות בתקופה שסביב העלייה. התנאים והסכומים מפורטים באתר רשות המסים.
• אנשים עם מוגבלות ונפגעי פעולות איבה — זכאים בתנאים מסוימים למס מופחת על דירה למגוריהם.
• קבלת דירה במתנה מקרוב משפחה — משלמים חלק מופחת מהמס הרגיל, אבל שימו לב: דירה שקיבלתם במתנה נספרת לכם כדירה לכל דבר ברכישה הבאה.
• ההקלות אינן אוטומטיות — צריך לבקש אותן בדיווח לרשות המסים, ומי שלא ביקש בזמן עלול לשלם מס מלא שלא לצורך.

איך משלמים בפועל — ולמה זה קשור לטאבו

אחרי חתימת החוזה מדווחים על העסקה למיסוי מקרקעין בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק — בדרך כלל עורך הדין שמלווה את העסקה מגיש את הדיווח ואת השומה העצמית. איחור בדיווח או בתשלום גורר הצמדה, ריבית וקנסות, גם אם מגיע לכם פטור מלא. ויש סיבה נוספת לא להתמהמה: בלי אישור מרשות המסים על תשלום מס הרכישה אי אפשר לרשום את הבעלות על שמכם בטאבו. העסקה נשארת תלויה באוויר — שילמתם, גרתם, אבל הדירה עדיין לא רשומה על שמכם. איך בודקים מה רשום ועל שם מי — הסברנו במדריך על קריאת נסח הטאבו.

המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, שומת מקרקעין או תחליף לבדיקת מודד מוסמך. לפני עסקה יש להיוועץ בבעל מקצוע.