רחוב הרצל 15, דירה 7, קומה 3, תל אביב

הבעלות רשומה על שם המוכר. רשומה הערת אזהרה לטובת צד ג׳, וכן שיעבוד (משכנתא) לבנק מזרחי-טפחות.

מה זה אומר עבורך: יש לוודא שהערת האזהרה תוסר והמשכנתא תיפרע במסגרת העסקה — אחרת אתם עלולים לרשת התחייבות שאינה שלכם.

הערת אזהרה מסוג 'התחייבות לרישום' משנת 2021 לטובת צד ג׳.

מה זה אומר עבורך: ברוב המקרים ההערה מוסרת בעת העברת הבעלות, אך חשוב לוודא זאת מול עו״ד לפני חתימה.

לא נמצאו משכונות נוספות מעבר למשכנתא הרשומה בטאבו.

מה זה אומר עבורך: אין הפתעות נוספות של שיעבודים מעבר למשכנתא הידועה.

לא נמצאו עיקולים, הליכי הוצאה לפועל או כינוס נכסים על הנכס.

מה זה אומר עבורך: אין הליכים שעלולים לסבך את העסקה או לעכב את העברת הבעלות.

לדירה צמודים חניה אחת (מס' 12) ומחסן (מס' 4) על פי צו רישום הבית המשותף.

מה זה אומר עבורך: החניה והמחסן שייכים לדירה כדין — ודאו שהם מופיעים גם בחוזה.

החניה הצמודה מופיעה בהיתר הבנייה של הבניין.

מה זה אומר עבורך: החניה חוקית ומוסדרת — לא צפויה בעיית רישוי.

שטח רשום: 82 מ״ר. קומה 3 מתוך 6. גוש 6941 חלקה 128 תת-חלקה 7.

מה זה אומר עבורך: הפרטים הרשמיים תואמים את המצג שהוצג לכם.

הבית רשום כבית משותף; התשריט תקין ותואם את חלוקת הדירות בפועל.

מה זה אומר עבורך: הרישום מסודר — פחות סיכון לסכסוכי גבולות/הצמדות.

לבניין קיים טופס 4 (אישור אכלוס) משנת 2004.

מה זה אומר עבורך: האכלוס חוקי — אין בעיית 'מבנה ללא היתר אכלוס'.

היתר הבנייה המקורי והתוכניות המאושרות (גרמושקה) קיימים ותואמים את הבנוי — למעט סגירת המרפסת שצוינה.

מה זה אומר עבורך: הבנייה המקורית מאושרת; ההסתייגות היחידה היא המרפסת.

סגירת מרפסת ללא היתר מופיעה בתיק הפיקוח העירוני.

מה זה אומר עבורך: חשיפה אפשרית לצו הריסה או קנס — דרשו מהמוכר הסדרה מול הוועדה, או תמחרו את הסיכון.

שטח רשום 82 מ״ר; מדידה משוערת בפועל כ-78 מ״ר (כולל סגירת המרפסת).

מה זה אומר עבורך: פער של כ-4 מ״ר — כדאי לוודא מדידה מדויקת לפני קביעת מחיר.

הבניין נמצא בתהליך התחדשות עירונית מסוג פינוי-בינוי (הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש וגדול יותר במקומו). השלב הנוכחי: התוכנית אושרה להפקדה בוועדה המקומית ועברה את שלב ההתנגדויות; כעת ממתינים לאישור התב״ע הסופי ולהוצאת היתר בנייה. נחתמו הסכמים עם מרבית הדיירים, ותחילת עבודות צפויה בעוד כ-2–3 שנים.

מה זה אומר עבורך: בסוף התהליך תקבלו דירה חדשה וגדולה יותר, מה שבדרך כלל מעלה את הערך — אבל התהליך אורך שנים, כרוך במעבר דירה זמני ובאי-ודאות בלוחות הזמנים. חשוב לבדוק עם עו״ד את ההסכם מול היזם ואת השלב המדויק שבו נמצאת התוכנית.

בסמוך לדירה (כ-200 מטר) מתוכננת הרחבה של ציר תחבורה מרכזי — כביש ונתיב לתחבורה ציבורית. התוכנית נמצאת בשלב 'הפקדה', כלומר אושרה עקרונית אך עדיין אפשר להגיש עליה התנגדויות לפני האישור הסופי.

מה זה אומר עבורך: בפשטות: בעתיד צפויה עבודת פיתוח קרובה לבית. הצד החיובי — נגישות טובה יותר לתחבורה ציבורית; הצד הפחות נעים — בזמן העבודות ואחריהן ייתכנו יותר רעש ותנועה ברחוב. שווה להסתכל במפה איפה בדיוק זה עובר ומתי מתוכנן להתחיל.

אנטנה סלולרית מאושרת במרחק כ-60 מ׳. לא נמצאו תחנות דלק או קווי מתח עליון בקרבת מקום.

מה זה אומר עבורך: קרבה לאנטנה עשויה להשפיע על נוחות ותפיסת ערך — שיקול אישי שכדאי להכיר מראש.

תחנת אוטובוס במרחק 120 מ׳; הרחוב מסווג כרחוב מגורים שקט יחסית.

מה זה אומר עבורך: נגישות טובה לתחבורה ציבורית עם מפלס רעש נמוך.

הבניין אינו רשום כמבנה מסוכן ואינו מבנה לשימור.

מה זה אומר עבורך: אין מגבלות בנייה/שיפוץ הנובעות ממעמד מיוחד של הבניין.

הדירה משויכת לבית הספר היסודי 'רמון' (דירוג 8 מתוך 10 במדד המיצ״ב), וגן ציבורי במרחק הליכה.

מה זה אומר עבורך: רלוונטי במיוחד למשפחות עם ילדים — כדאי לבדוק גם את אזור הרישום לתיכון.

בדירה אין ממ״ד (חדר מוגן דירתי). המקלט הציבורי הקרוב נמצא ברחוב הרצל 22, בכניסה לחניון הציבורי — במרחק כ-80 מטר מהבניין, כדקה הליכה.

מה זה אומר עבורך: בשעת חירום תצטרכו לרדת למקלט הציבורי במקום מרחב מוגן בתוך הדירה — שיקול בטיחות שכדאי לקחת בחשבון, במיוחד למשפחות עם ילדים קטנים או בני משפחה מבוגרים.

7 עסקאות דומות באזור ב-24 החודשים האחרונים, טווח 2.30–2.60 מ׳ ₪. מגמת מחירים ברחוב: עלייה מתונה של כ-4% בשנה.

מה זה אומר עבורך: המחיר המבוקש נמצא בתוך טווח השוק — נקודת פתיחה טובה למשא ומתן.

בהנחת דירה יחידה במחיר כ-2.45 מ׳ ₪ — מס רכישה מוערך כ-42,000 ₪. אם זו דירה נוספת (משקיע) — כ-196,000 ₪.

מה זה אומר עבורך: עלות שכדאי לתקצב מראש; משתנה משמעותית לפי דירה ראשונה או נוספת.

הקרקע שעליה בנוי הבניין אינה בבעלות פרטית אלא בבעלות המדינה (רשות מקרקעי ישראל). אתם 'שוכרים' אותה לטווח ארוך מאוד — עד שנת 2098 — בחכירה מהוונת.

מה זה אומר עבורך: בשפה פשוטה: אתם קונים את הדירה, אבל את הקרקע שמתחתיה אתם חוכרים מהמדינה ולא מחזיקים בבעלות מלאה. 'מהוונת' אומר שכל התשלום על החכירה כבר שולם מראש, כך שאין לכם תשלומים שוטפים לרשות. זה מצב נפוץ ותקין לגמרי — רק חשוב לדעת שזו חכירה ולא בעלות מלאה.

סיווג: מגורים. תעריף כ-45 ₪ למ״ר לשנה — סה״כ כ-3,700 ₪ בשנה. בישראל משלמים ארנונה בחשבון דו-חודשי (6 תשלומים בשנה), כלומר כ-620 ₪ בכל חשבון דו-חודשי.

מה זה אומר עבורך: עלות שוטפת קבועה שכדאי לשלב בתקציב. שווה לבדוק זכאות להנחות (למשל אזרח ותיק, נכה, או הנחה על תשלום שנתי מראש).

על פי התב״ע קיימות זכויות בנייה לא מנוצלות בהיקף של כ-35 מ״ר (מרפסת/הרחבה).

מה זה אומר עבורך: פוטנציאל להרחבה עתידית ולעליית ערך — בכפוף לקבלת היתר.

אומדן שווי כ-2,480,000 ₪ (טווח 2.35–2.61 מ׳ ₪), כ-30,200 ₪ למ״ר, מבוסס על 7 עסקאות דומות באזור.

מה זה אומר עבורך: השוו לאומדן זה מול המחיר המבוקש — כלי מרכזי למשא ומתן. (אינו שומת מקרקעין רשמית.)